Reservierungsvereinbarung — wirksam oder nicht? (BGH)

Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein Vertrag zwischen einem Kaufinteressenten und dem Makler (selten direkt mit dem Verkäufer), in dem der Makler zusagt, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht weiter zu vermarkten. Im Gegenzug zahlt der Interessent eine Reservierungsgebühr — meist ein bis zwei Prozent des Kaufpreises, oft auf den späteren Maklerlohn anrechenbar.

Klingt vernünftig. Ist aber rechtlich heikel — und seit zwei BGH-Entscheidungen praktisch tot, wenn es in den AGB des Maklers steht.

Faustregel: Echte Bindung zwischen Käufer und Verkäufer einer Immobilie entsteht in Deutschland erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Alles davor — auch eine Reservierungsvereinbarung — ist im Zweifel angreifbar.

Die BGH-Linie 2010 und 2023 — kurzgefasst

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Reservierungsvereinbarungen mehrfach beschäftigt. Zwei Entscheidungen prägen heute die Praxis:

• BGH, Urteil v. 23.09.2010, V ZR 5/10: Reservierungsabreden, die wirtschaftlich eine ernsthafte Bindung an den Kaufabschluss erzeugen, unterliegen ebenso dem Formzwang des § 311b BGB wie der Kaufvertrag selbst — sie sind ohne Beurkundung formnichtig. AGB-rechtlich sind frei vereinbarte Reservierungsgebühren im Maklervertrag bereits hier kritisch.
• BGH, Urteil v. 20.04.2023, I ZR 113/22: Klauseln in den AGB eines Maklers, die dem Käufer eine verfallbare Reservierungsgebühr aufdrücken, ohne dafür eine echte Gegenleistung zu gewähren, sind unwirksam (§ 307 BGB). Der Käufer kann die gezahlte Gebühr nach § 812 BGB zurückfordern — auch wenn er selbst „abgesprungen" ist.

Die Kernaussage der jüngeren Entscheidung: Wer als Makler eine Reservierungsgebühr in seinen AGB verlangt, schuldet dafür eine konkrete, nennenswerte Leistung. „Wir vermarkten nicht weiter" ist dem BGH zu wenig — solange der Makler keinen erkennbaren Aufwand hat, fehlt die Äquivalenz.

Wann sie unwirksam ist (AGB-rechtlich)

Der Standardfall in der Praxis sieht so aus: Der Käufer findet eine Immobilie, ist begeistert, der Makler legt ihm ein Formular vor — „nur eine Reservierungsgebühr, damit niemand anderes dazwischenfunkt". Genau dieses Formular fällt unter die BGB-AGB-Kontrolle.

Typische Konstellationen, in denen die Vereinbarung kippt:

• Vorformulierte Klausel im Maklervertrag ohne echte Gegenleistung des Maklers
• Verfall der Gebühr, falls der Käufer nicht innerhalb der Frist beurkundet — unabhängig vom Grund
• Anrechnung nur bei Kauf, aber Verfall bei Scheitern — also einseitig zulasten des Käufers
• Höhe oberhalb der AGB-Grenze (faktisch über etwa 0,3 % des Kaufpreises sieht der BGH die Schwelle zur Knebelung)

In all diesen Konstellationen kann der Käufer die Gebühr nach § 812 BGB zurückverlangen — und die Rechtsprechung gibt ihm Recht.

Wann sie ausnahmsweise hält (notariell beurkundet)

Es gibt zwei Wege, eine wirklich tragfähige Reservierung zu bauen:

1. Notarielle Beurkundung der Reservierung selbst. Wenn die Vereinbarung beim Notar errichtet wird und die Beteiligten ernsthaft eine Bindung wollen, entspricht das dem Formzwang des § 311b BGB. Das ist in der Praxis aber selten — meistens beurkundet man dann gleich den Kaufvertrag oder einen echten Vorvertrag.
2. Individualvereinbarung außerhalb der AGB. Eine zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelte, schriftliche Reservierung mit nachvollziehbarer Gegenleistung und verhältnismäßiger Gebühr kann standhalten — aber auch sie unterliegt im Zweifel dem Formzwang, sobald sie wirtschaftlich „zwingt".

Kurz: Die seriösen Wege führen alle zum Notar. Wer ohne Notar bindenden Druck aufbauen will, baut ein juristisches Kartenhaus.

Praxis: was du als Käufer / als Makler tun solltest

Als Käufer

• Unterschreibe keine Reservierungsvereinbarung mit Verfallsklausel, ohne dir vorher klarzumachen, dass du die Gebühr im Streitfall vermutlich zurückbekommen kannst — aber ein Anwaltsweg nötig sein wird.
• Bestehe stattdessen auf einen schnellen Notartermin. 2–4 Wochen vom Gebot bis zur Beurkundung sind realistisch und schaffen echte Sicherheit für beide Seiten.
• Wenn der Makler auf eine Reservierungsgebühr besteht: Frag nach, welche konkrete Leistung er dafür erbringt. In der Antwort hörst du, ob die Klausel halten würde.

Als Makler

• Lass die Reservierungsgebühr aus deinen AGB raus. Die Wahrscheinlichkeit, dass sie hält, ist niedrig — und der Reputationsschaden bei einem Streit über Rückforderung ist hoch.
• Setze stattdessen auf strukturierte digitale Kaufgebote mit Finanzierungsnachweis und kurzer Bindungsfrist. Das filtert ernsthafte Bieter, ohne in die BGH-Falle zu treten.
• Wenn ein Verkäufer dringend „Verbindlichkeit" will: führ ihn zum Notar. Ein echter Vorvertrag (beurkundet) trägt. Ein Reservierungsformular trägt nicht.

Verbindung zum Kaufgebot

Wir bauen unsere Plattform bewusst so, dass sie Maklern den strukturierten Empfang von Kaufgeboten erlaubt, ohne dass eine zweifelhafte Reservierungsvereinbarung dazwischengeschoben werden muss. Der saubere Weg ist: digitales Gebot mit Finanzierungsnachweis, kurze Bindungsfrist im Gebot selbst (Verhandlungs-Geste, keine Rechtsbindung), schneller Notartermin. Mehr dazu im Ratgeber Was ist ein Kaufgebot? und im Vergleich Kaufgebot, Kaufangebot, Kaufanbot.

Häufige Fragen

Dieser Artikel fasst die BGH-Rechtsprechung zu Reservierungsvereinbarungen zusammen und ist keine Rechtsberatung. Im konkreten Streitfall — insbesondere bei Rückforderung einer gezahlten Reservierungsgebühr — solltest du anwaltlichen Rat einholen.